Кризис на рынке недвижимости в Испании, 1:0 в пользу покупателя.

Понимание процессов, происходящих на рынке недвижимости - один из ключевых факторов, влияющих на успех инвестиций, поэтому нам хотелось бы отдельно прокомментировать ситуацию, сложившуюся на рынке Испании на сегодняшний день.

Мнения экспертов существенно расходятся как по факту наличия этого самого кризиса, так и по поводу его реального влияния на ситуацию, а также в прогнозах относительно его дальнейшего развития.

Рассмотрим хронологию событий и ключевые факторы, которые, по нашему мнению, способствовали развитию ситуации в этом направлении.

Сразу хотим обратить Ваше внимание, употребляя формулировку «рынок недвижимости в Испании», мы говорим о рынке курортной недвижимости, т.е. рынке, который сформирован иностранцами. Это прибрежные зоны с развитой круглогодичной инфраструктурой, рядом с международными аэропортами. На эти регионы исторически приходился пик спроса со стороны иностранцев.
Рынок недвижимости в Испании - это эталон успешного «направления» курортной недвижимости. На протяжении почти 15 лет он успешно развивался, показывая небывалые темпы роста цен, которые подкреплялись экономическим развитием самой Испании и ростом уровня жизни. Испания - это Европа, тут налажено удобное транспортное сообщение со всем миром, широкий выбор климатических зон на побережье, богатая культура и традиции, уникальный местный колорит, который так располагает к отдыху. Как результат всего вышеперечисленного: поток покупателей из Англии, Германии, Скандинавии, России и других стран, который только еще больше стимулировал развитие рынка.

Следствия активного развития рынка: увеличивающееся количество спекулятивных сделок, т.е. покупки не для собственных нужд, а для перепродажи. Пока рынок активно развивается и показывает хорошие темпы роста цен, количество таких сделок растет с геометрической прогрессией. Пресса пестрит графиками уверенного роста цен.

Эта ситуация не может не радовать девелоперов (застройщиков), которые разворачивают крупномасштабное строительство по всей Испании. Во время бума профессиональным застройщикам удается зарабатывать огромные деньги и цены на землю постоянно растут, так как девелоперы скупают все, что попадается под руку. Формула успеха кажется очевидной, в строительство втягивается все большее количество людей и компаний, особенно крупные землевладельцы (фермеры)

Разворачивается еще большее количество строительных проектов, уже под управлением не профессиональных девелоперских компаний, а обычных людей. Как результат – нелепые объекты, не учитывающие современных требований и пожеланий основных покупателей (иностранцев). Как следствие этого бесконтрольного и бездумного строительства – перепроизводство и рост внутренней конкуренции. Следствие непрофессионального девелопмента – проблемы со сбытом. Тут важная ремарка – почти все девелоперы строят на кредитные деньги, особенно это касается тех компаний, основным первоначальным активом которых был собственный участок земли. Это обозначает, что проценты по кредиту нужно платить, а когда сбыта нет – платить нечем. Ситуация заставляет застройщика снизить темпы «удорожания» по мере строительства, а позже – открыто демпинговать по ценам.
Специалисты, реально оценивающие ситуацию, говорят оперепроизводстве и потенциале для кризиса и снижения цен. Все это незамедлительно попадает в прессу. Сенсация! Звучит цифра в миллион единиц перепроизводства и 20-30% уровень падения цен. Графики меняют тренд. Как следствие – отток спекулянтов с рынка, резкое сокращение количества сделок, дальнейшее усугубление ситуации и снижение темпов роста. Мировой ипотечный кризис ставит последнюю точку: у банков не достаточно денег на выдачу удобных и почти бесплатных кредитов, которые были так удобны всем покупателям. И испанцы и иностранцы – все привыкли покупать недвижимость в кредит, изменившаяся ситуация еще больше сокращает количество сделок. Реальные покупатели, люди выбравшие Испанию как страну для жизни или пенсии и планировавшие покупку затаились: а вдруг и вправду удастся купить подешевле. И опять снижение количества сделок, и опять крайне затруднительная ситуация у большого количества застройщиков

Но что происходит в действительности?

В действительности испанский кризис имеет вполне очевидную и четкую географию, т.е. касается отдельных регионов и типов жилья. Конечно же, общее снижение количество сделок ощущают все, но далеко не везде происходит снижение цен. Те сегменты рынка, которые развивались более спокойно и под влиянием реального, а не спекулятивного спроса, чувствуют себя достаточно уверенно. Ведь Испания остается отличным местом для жизни и отдыха, море такое же теплое, климат такой же приятный. Удачно расположенные районы, с развитой инфраструктурой, хорошими пляжами и условиями для жизни «понятны» покупателю. Не нужно криков про выгоду – все понятно и так, недвижимость ликвидная, продавалась и продается без проблем. Еще один яркий пример рынка, не тронутого кризисом – сегмент элитной недвижимости.

В итоге получается что хорошая, ликвидная недвижимость, преимущественно расположенная рядом с морем (а именно эти объекты и интересуют в первую очередь большинство наших клиентов) фактически не пострадала от общего кризиса. Да, спекулировать стало гораздо сложнее, схема изменилась, рост цен фактически остановился, но говорить об их падении не приходится. Эти наиболее популярные направления и ликвидные предложения находятся в разработке у преимущественно профессиональных девелоперов, которые успели твердо встать на ноги и на фоне падения уровня сбыта вынуждены просто дольше ждать, а не сражаться за выживание.

Хорошие новости для тех, кто выбрал Испанию именно как страну «для себя». Ситуация на рынке сейчас крайне позитивна для реального покупателя с деньгами, ведь количество сделок сократилось везде. В большинстве случаев, при покупке, можно хорошо торговаться по цене, а иногда даже подловить объект по существенно более низкой цене относительно рынка, но у таких покупок есть своя специфика – выбирать и раздумывать не получится, нужно «хватать», а это опять же не совсем правильный вариант при покупке «для себя».

События, происходящие в данный момент на рынке недвижимости в Испании – вполне логичны и прогнозируемы в той ситуации и стадии развития, в которой находится рынок этой страны. Момент для покупки идеален, т.к. позволяет неторопливо выбрать и получить хорошую скидку.

Испания от кризиса, несомненно, оправится, причем в ближайшее время, особенно когда утихнет «погоня за сенсацией», новость перестанет быть такой популярной и будет проведена и обнародована серьезная аналитика. Правительство введет ряд коррекционных мер, чтобы не допустить повторения ситуации, сократится колличество новых строительных проектов, и рынок продолжит развитие, но, очевидно, уже более размеренными темпами.

выбор страны-почему Испания ?!?

Итак, почему люди приобретают недвижимость в Испании? Одни хотят инвестировать средства в ликвидные и ценные активы, позволяющие окупать себя практически с момента приобретения. Другие ищут убежище от холодной зимы, которой так щедро одаривает нас природа в России. Третьи создают стартовую площадку для себя или своих близких, чтобы получить европейское образование и открыть бизнес в этой или соседних странах. Испания предоставляет невероятное множество возможностей, главное – увидеть и грамотно использовать их.

Помимо рациональных преимуществ приобретения недвижимости в Испании, есть и такие, которые считаются менее значимыми, однако, несомненно, существенно влияют на нашу жизнь. Конечно же, это люди, окружающие нас, и их обычаи. Известно отношение испанцев к жизни - это невероятное сочетание практичности и некоего простого жизнелюбия. Достаточно сказать, что при определении количества комнат в доме испанцы, прежде всего, ориентируются на количество спален, чтобы все – и хозяева, и гости – имели возможность комфортно и практично разместиться и отдохнуть, что важно как для работы, так и для самоощущения, но одновременно большую часть времени принято проводить на террасе, любуясь открывающимися пейзажами и вдыхая свежий воздух, наполненный ароматами цитрусовых садов.

Немаловажным вопросом для владельцев зарубежной недвижимости является организация дороги в страну. Здесь важно отметить, что в Испанию выполняют регулярные рейсы все самые крупные мировые авиакомпании, в числе которых и российские, а весной, когда открывается туристический сезон, в страну устремляется ещё и множество чартерных рейсов, делая путешествие доступнее.

Помимо великолепных природных и климатических условий – Испания является в полной мере европейской страной и в том, что касается уровня и качества жизни. Именно поэтому в пользу этих приветливых берегов уже сделали свой выбор сотни тысяч жителей европейских и многих других государств разных континентов. На побережьях Испании выросли тысячи так называемых «урбанизаций» - мини-городков со своей собственной инфраструктурой и неповторимой атмосферой, где не только в комфорте, но и в гармонии с природой живут счастливые обладатели апартаментов и вилл. Отличная сеть автомобильных дорог обеспечивает возможность безопасно и с комфортом путешествовать по всей стане, а также беспрепятственно въезжать на территорию Португалии, Андорры и Франции, с которыми граничит Испания. Путешествовать можно не только по автодорогам, отличная сеть железных дорог – в том числе и скоростные трассы, – а также развитое авиасообщение делают расстояния ничтожными, а путешествия приятными.

Крупные города, такие как Мадрид (Madrid), Барселона (Barcelona) или Валенсия (Valencia), помимо всех преимуществ европейских городов, богатой культурной жизни и событий, предлагают отличные возможности для образования детей. Это прекрасная возможность для людей, стремящихся сделать международную карьеру, получить первоклассное образование, окунуться в интернациональную атмосферу и обзавестись знакомствами, которые могут так пригодиться в будущем.

Нельзя не сказать нескольких слов о состоянии рынка испанской недвижимости. Сегодня мы наблюдаем умеренный рост цен на недвижимость в Испании, однако районы с наиболее привлекательными условиями (природными и коммерческими) показывают довольно высокие темпы, свойственные развивающимся рынкам. При этом необходимо иметь в виду, что вложение в испанскую недвижимость является чрезвычайно надёжной инвестицией, что обеспечено рядом факторов: от уникальных природных условий до благоприятных характеристик испанской экономики и постоянного спроса на недвижимость в стране со стороны иностранных покупателей. Здесь надо подчеркнуть, что, приобретая объект в Испании, Вы инвестируете не только в саму недвижимость, но и в качество своей жизни. Ведь теперь Вы владеете недвижимостью в стране, предлагающей высочайший уровень жизни и новые возможности для Вас и Ваших близких.

Ещё одним немаловажным аспектом при выборе страны для многих является возможность ипотечного кредитования – и в этом плане Испания в средиземноморской Европе вне конкуренции. Испанские банки могут выдавать ипотечные кредиты нерезидентам на следующих условиях: финансирование до 75-80% оценочной стоимости объекта, под 5,0+% годовых, на срок до 30 лет. Более привлекательные условия кредитования получают объекты нового строительства – объекты вторичного рынка кредитуются до 50%, однако возможны исключения. При рассмотрении параметров кредита банк принимает во внимание привлекательность объекта недвижимости, а также платёжеспособность заёмщика, при этом гарантией кредита банку выступает сам объект кредитования. Для того, чтобы получить ипотечный кредит, необходимо открыть счёт в банке, перевести на него сумму, которую предположительно не покроет банковский кредит и предоставить в данном банк загранпаспорт с действующей визой, а также доказательства платёжеспособности: справки 2НДФЛ (за последний год) и справку с места работы на бланке предприятия с указанием размера оклада, должности, печатью и подписями генерального директора и главного бухгалтера. Остаётся добавить, что стоимость оформления ипотечного кредита составляет 1-2% от суммы кредитования в зависимости от банка.

Важно отметить, что испанские власти славятся своей лояльностью к происхождению средств покупателей. Это касается, прежде всего, покупки без привлечения кредита. Если говорить о кредитных возможностях, то необходимо официальное подтверждение платёжеспособности на период кредитования, однако никто не будет задавать вопросов о происхождении первоначального платежа.

Следующая возможность, которую предоставляет испанский рынок недвижимости, это разнообразие объектов и ценовых сегментов. Достаточно сказать, что среди объектов жилой недвижимости присутствуют предложения по цене от нескольких десятков тысяч до нескольких миллионов евро – от скромных студий до роскошных вилл с причалами для яхт. Ну а среди коммерческих объектов можно выбрать всё от небольшого участка земли в любом районе страны до крупного торгового центра любого из городов.

Приятным дополнением ко всему сказанному является тот факт, что владелец недвижимости в Испании, а также его/её ближайшие родственники (супруга/супруг и дети) имеют право на получение годовой визы с правом многократного пересечения границ Испании и стран-участниц Шенгенского Соглашения. Испанская недвижимость также не является обременительной с точки зрения затрат на её содержание, например условные средние апартаменты, приобретённые по цене около 200.000€, потребуют около 200€ в год в качестве налога на недвижимость и до 100€ в месяц коммунальных платежей (при условии проживания там). Ну а для тех, кто хочет избавить себя от этих расходов или сделать приобретённый актив максимально доходным существует множество возможностей для сдачи в аренду объектов – как сезонно, когда цены поднимаются в несколько раз, так и круглогодично.

Преимущества приобретения недвижимости в Испании можно перечислять бесконечно, но каждый, кто задумывается о такой покупке и тем более те, кто уже совершил её, найдёт для себя собственные весомые аргументы.